從排隊等銀行放款，到排隊辦理提前還貸——面對不確定性越來越大的外部環(huán)境，越來越多的年輕人選擇降低杠桿、輕裝前行。

　　“現(xiàn)在想提前還房貸的人太多了�！眮碜猿啥嫉耐跤�(化名)向證券時報記者描述該地區(qū)提前還房貸的“盛況”，“今年7月左右，我向銀行咨詢怎樣提前還貸，才知道提前還貸還得預約，要排隊等一個月以上�！�

　　東南地區(qū)某國有大行的一位個貸經(jīng)理也有同感。“今年來咨詢提前還按揭的人‘暴增’，其中大部分是年輕人�！彼�告訴證券時報記者，很多年輕人購房時由于工作年限尚短，又恰逢幾年前樓市高點，因此辦理的大都是成本較高的商業(yè)貸款或者混合貸款。

　　在光大銀行金融市場部分析師周茂華看來，驅動年輕人提前還款的最直接因素是不斷下行的房貸利率，提前還款有助于這些“貸在高點”的年輕人減少房貸利息支出。

　　以成都為例，該地區(qū)前幾年的首套房按揭利率高點一度觸達6.3%，現(xiàn)已降至4.3%。“加上這兩年市場利率波動下行，導致市場上金融產(chǎn)品收益普遍缺乏吸引力�！敝苊�華表示，手頭有余錢的人選擇還貸而非投資理財，也是一種合乎理性的決定。

　　排隊還房貸

　　“8月10日，我去柜臺還完了房貸。我記得特別清楚，那天的天特別藍，從銀行走出來的時候，我腦子里只有一個想法：以后賺的每一分錢都是我自己的了�！睍r隔一個多月，小劉(化名)回想起此事，話音里仍有藏不住的歡喜。

　　2018年夏天，24歲的小劉成為“百里挑一”的幸運兒，在剛剛開啟“搖號”時代的杭州搶到了一套房。這一年，各地推出了人才落戶政策，樓市一時間熙熙攘攘，到處是“千人搖”、“萬人搖”的火爆景象。也是這一年，恒大集團創(chuàng)始人許家印連續(xù)第二年登頂福布斯中國富豪榜。

　　直到今年年初，小劉都從未想過要提前還貸。他在杭州一家科技公司工作，薪資不低，每個月的公積金就能達到5000元，加上2020年新冠肺炎疫情以來國內(nèi)貨幣政策一直較為寬松，他甚至還考慮過“咬咬牙再買一套”，“主要是前兩年身邊的人都在討論買房，因為擔心通貨膨脹，除了房子也沒有其他更好的投資選擇了”。

　　小劉第一次萌生提前還貸的想法，是在接到公司通知暫停所有招聘計劃后。“那時大廠裁員的消息滿天飛，雖然我們公司還沒有裁員，但就突然有了一種危機感。”小劉說。短短一年間，他就從潛在的貸款客戶變成了提前還貸的客戶。

　　今年5月，小劉打電話向家人提出了提前還貸的想法。“還完房貸，我們家?guī)缀蹙褪且怀�回到解放前了。”但小劉的父母很快就決定支持他，“一方面是現(xiàn)在沒什么其他的投資開支，另一方面他們也希望我不要壓力太大”。

　　同樣在這個月，已經(jīng)還房貸一年半的周云(化名)第一次撥打了他的客戶經(jīng)理的電話。他在2020年10月辦理了房貸，房子買在寧波。今年，周云和妻子準備步入婚姻的下一個階段——生子，但經(jīng)濟環(huán)境的不確定性給他造成了一些顧慮，“感覺大環(huán)境不好，想先減減負，再要孩子”。

　　因為辦理房貸時沒有留下聯(lián)系方式，周云只能先打電話到銀行，查詢到負責自己房貸業(yè)務的客戶經(jīng)理，雙方這才加上微信。他還告訴證券時報記者，他的一位朋友也決定要提前還貸，“她也是開始備孕了，現(xiàn)在就等著年終獎發(fā)下來，可以一次性多還一些”。

　　就業(yè)壓力、生活壓力、理財收益不佳，在疫情擾動和宏觀經(jīng)濟下行的映襯下越發(fā)凸顯，降低需求、“勒緊褲腰帶”成為越來越多年輕人應對外部環(huán)境不確定性風險的理性選擇。

　　東南地區(qū)某國有大行的一位個貸經(jīng)理告訴證券時報記者，今年以來，咨詢提前還按揭的人“暴增”，其中大部分是年輕人。

　　有些城市，提前還貸不僅需要排隊，還必須提前一個月預約�！拔肄k理房貸的銀行說，現(xiàn)在成都提前還款要預約排隊一個月以上，也就是你得先提交還款申請，然后等上一個月才能去辦理還款�！蓖跤罡嬖V證券時報記者。

　　從宏觀數(shù)據(jù)來看，南華期貨研究所馬燕團隊指出，截至今年6月，個人住房貸款余額為38.86萬億元，較3月僅增加200億元。考慮到地產(chǎn)銷售面積同比僅下滑三四成，個人住房貸款余額幾乎維持不變大概率是由提前還貸行為導致。

　　算好利息這本賬

　　1995年出生的林子(化名)從去年年初就開始提前還貸了。和其他受訪者不同，他把提前還貸當成強制自己儲蓄的一種方式，“每攢夠2萬~5萬元，就還一次，去年陸陸續(xù)續(xù)分六次還了23萬元”。

　　“上未老，下無小”，還有兩個姐姐可以幫襯的林子，在考慮提前還貸時，只需要遵從最簡單的利率對比�！拔覐囊婚_始就決定要提前還貸，在辦理房貸的時候就問過銀行如何辦理手續(xù)。”林子告訴證券時報記者，“我的貸款利率是5.635%，理財?shù)氖找嬷挥?%多一些，當時就覺得這個貸款利率太高了�！�

　　在王宇看來，提前還貸現(xiàn)象在成都表現(xiàn)得尤為明顯，主要是因為該地區(qū)的貸款利率最高點曾達到6.3%，現(xiàn)已降到4.3%，“這樣的利率落差讓大家都開始考慮提前還貸了”。

　　“以前經(jīng)常聽說，對個人來講，房貸是一生中僅有的、能獲得低成本資金的機會。凡是利用好這種機會的人，都能抓住資產(chǎn)增值的紅利。所以，理性的選擇是最大化利用銀行杠桿來賺錢�！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

　　他舉例，最典型的就是深圳居民，若他們手上錢多，過去的做法不是高首付、低月供，而是低首付、買兩套�！暗�今年上半年，新增貸款減少的城市中，就有深圳�！�

　　“新增貸款減少”意味著提前還的、到期的貸款，比新放出去的貸款要多。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，今年上半年，中國住戶貸款余額同比少增2.4萬億元，其中主要是住房貸款少增1.94萬億元。

　　周茂華認為，發(fā)生這樣的轉變，與房貸利率不斷下行有關。今年4月，央行金融市場司司長鄒瀾曾表示，全國已經(jīng)有100多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20~60個基點不等。

　　隨后在8月，5年期LPR(貸款市場報價利率)再次下調15個基點，帶動北上廣深四大一線城市的首套房貸利率集體進入“4時代”�！疤崆斑�款有助于減少房貸利息支出，同時市場利率波動下行也導致市場上金融產(chǎn)品收益普遍缺乏吸引力。”周茂華說。

　　“如果搞不到高于房貸利率的理財，還掉房貸就相當于理財了。”李宇嘉也表示，“有機構算過，深圳、上海的房子，持有成本在8%左右，所以提前還掉房貸，不奇怪�！�

　　節(jié)省利息，的確是年輕人選擇提前還貸的最直接需求，但在實際操作中，受訪的幾位年輕人并沒有把最大化節(jié)省利息擺在首位，而是基于“減少月供”的考慮，以減輕眼前的生活壓力。

　　目前，銀行接受兩種提前還貸方式：一種是月供不變，縮減還款期限；另一種是還款期限不變，減少月供。前者節(jié)省的利息明顯多于后者。以貸款期限30年、年利率5.6%的100萬元房貸計算，如果在還款一年后提前償還50萬元本金，選擇縮減還款期限的話，可節(jié)省88萬元利息，但選擇減少月供，只能節(jié)省52萬元利息。

　　今年7月，周云夫妻倆和家人一起籌措了40萬元的資金，提前還上了一部分房貸本金，他們選擇的就是“減少月供”的方式。“現(xiàn)在我們每個月按揭少了兩千多，可以喘一口氣了�！敝茉菩χ�說。

　　和很多年輕人一樣，周云是為結婚而買的房，父母出了首付，他和妻子一起還按揭。因為周云和妻子的工作年限都不長，公積金貸款額度很低，只能選擇辦理純商業(yè)貸款。

　　彼時，寧波地區(qū)的首套房貸款利率是5.3%，算下來，他和妻子每個月要還五六千的按揭，相當于周云工資收入的一半，加上二人買的是期房，目前還需要租房，等于負擔著雙份住房成本，壓力較大。“其實我身邊房貸壓力不大的朋友，比如公積金能覆蓋大部分貸款，他們不會想著提前還�！敝茉普f。

　　林子也向證券時報記者表示，這次提前還完部分房貸后，每個月的按揭只剩下1800元左右�！皦毫Σ淮螅�不會再繼續(xù)提前還剩下的房貸了�！�

　　銀行放貸難

　　小劉發(fā)現(xiàn)，身邊提前還貸的朋友越來越多了，他剛買房時大家是“能貸多少貸多少”，現(xiàn)在則是“寧愿借錢還貸，也不想繼續(xù)背貸”。

　　提前還貸的客戶增多，已經(jīng)引起了銀行重視。今年8月1日，交通銀行曾于官網(wǎng)發(fā)布了一條“個人按揭類貸款、個人線上抵押貸(消費)提前還款補償金收費標準”的公告，但隨后該公告被撤回。

　　從能貸多少就貸多少，到能還多少就還多少，這種現(xiàn)象也折射出當前銀行放貸難的困境。證券時報記者梳理16家上市大中型銀行的相關數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年6月末，興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、民生銀行、渤海銀行等4家股份行的個人住房貸款余額較上年末呈現(xiàn)負增長，而六大國有行新增按揭貸款也僅為去年同期的1/3左右，創(chuàng)下新低。

　　“當下資產(chǎn)荒，房貸可以說是銀行最優(yōu)質的資產(chǎn)。”李宇嘉說，沒想到銀行按揭貸放款從“控額度”到“保額度”，前后轉變僅在短短不到一年的時間內(nèi)發(fā)生。

　　理論上，客戶提前還貸對銀行而言有利也有弊。周茂華認為，利在提前還貸能夠釋放銀行放貸空間，優(yōu)化信貸結構，但房貸違約低、收益較高、現(xiàn)金流穩(wěn)定，提前還貸導致銀行的這部分優(yōu)質資產(chǎn)減少了�！坝绕湓诤暧^經(jīng)濟波動、經(jīng)營壓力大的環(huán)境下，銀行放貸壓力不小�！�

　　另一方面，在債市擁擠、資產(chǎn)配置收益率已經(jīng)較弱、貨幣環(huán)境較寬松的背景下，銀行存在較強的信貸供給意愿。一位銀行高管就在半年報業(yè)績發(fā)布會上表示，年內(nèi)銀行的貸款競爭一度比存款競爭更慘烈，大家普遍降低貸款的定價去進行信貸投放。

　　這也給一些原本房貸利率較高的業(yè)主提供了套利空間。“去年開始，我就頻繁接到銀行推銷貸款的電話，貸款利率從4.25%降到3.85%，現(xiàn)在甚至都不需要抵押房子就能獲批最低利率�！蓖跤罡嬖V證券時報記者，她正在考慮貸一筆經(jīng)營貸來置換房貸，“利率整整差出了2個百分點�！�

　　有著跟王宇一樣想法的許昌(化名)，他已順利完成了兩種貸款的置換。許昌在泉州經(jīng)營一家小店，這座小城雖然也在今年3月受到了疫情侵襲，但幾周內(nèi)就得到了控制，對經(jīng)濟影響不大，所以他對疫情潛在風險的感受不深。

　　幾個月前，許昌發(fā)現(xiàn)好幾家銀行都在低價競爭個人經(jīng)營貸，“抵押貸的月息可以低到3厘(約年化3.6%)，可以貸三年，而且是先息后本�！焙芸�，許昌就找中介搭線，貸到一筆100萬元的過橋資金，把房子解押后套出了一筆個人經(jīng)營貸進行置換。

　　不過，這種方式存在一定風險。“房屋按揭貸款期限可長達30年，有利于平滑個人全生命周期的債務與資產(chǎn)匹配問題，而經(jīng)營貸、消費貸一般期限較短�！币晃汇y行研究員表示，特別是部分年輕人在未來經(jīng)濟下行的過程當中，因收入不確定性容易出現(xiàn)經(jīng)營貸到期無法按時償還，導致逾期不良，影響個人征信。

　　前述大行個貸經(jīng)理也告訴證券時報記者，消費貸、經(jīng)營貸明確規(guī)定不能用于歸還房貸，銀行要是監(jiān)控到這類資金流向了樓市，就會要求貸款人還款，“一般5~10個工作日內(nèi)就必須把錢還上，這么短的時間貸款人來不及做資金置換，就很容易出問題”。