就像好地段房產(chǎn)一樣，打折的時(shí)候買入總不會(huì)有太大問題。伯克希爾·哈撒韋已經(jīng)注意到其中的機(jī)會(huì)，在價(jià)格最便宜的時(shí)候已經(jīng)加碼REITs。

　　據(jù)了解，在美國，各類REITs管理價(jià)值超過3萬億美元的總資產(chǎn)，其中在證券交易所上市的REITs擁有約2萬億美元的資產(chǎn)。隨著最近市場大跌，整體估值水平已經(jīng)處在10年低位。在面對(duì)這一龐大的投資市場時(shí)，直到最近，偏好寬護(hù)城河、低估值的巴菲特才開始加碼投資。

　　今年二季度，股神巴菲特買入了580萬股STORE Capital，持股量占到了該REITs的10%，這一比率相當(dāng)驚人。因?yàn)橥ǔ０头铺夭粫?huì)持有一家公司超過10%的股份，這也達(dá)到了該REITs單只股東的持有上限。據(jù)了解，STORE Capital是一家純租賃REITs，專注于零售以及服務(wù)行業(yè)的地產(chǎn)，它通常會(huì)租給單獨(dú)的租戶。

　　從STORE Capital的運(yùn)營屬性來看，客戶簽下租約后，需要自己負(fù)責(zé)房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)以及維護(hù)等其他費(fèi)用，而STORE Capital只需要拿下客戶，就可以常年獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金收入。通常，這一租約會(huì)長達(dá)10到15年，且租戶會(huì)按約定逐年提高租金。

　　數(shù)據(jù)顯示，STORE Capital共計(jì)有超過2000處房產(chǎn)，主要面向零售及服務(wù)業(yè)客戶，不少為育兒所、家具店、影院及個(gè)人護(hù)理中心，平均租期有14年之久，租金按每年1.8%遞增。目前，旗下房產(chǎn)的出租率達(dá)到99.7%。

　　巴菲特看好此類租賃經(jīng)營性質(zhì)，因?yàn)檫@些經(jīng)營場所往往能夠抵御經(jīng)濟(jì)衰退或者來自線上的沖擊，具有一定護(hù)城河效應(yīng)，比如餐館經(jīng)營者以及日間護(hù)理中心，他們不需要擔(dān)心來自線上的競爭者。汽車修理以及寵物護(hù)理等服務(wù)行業(yè)需要人面對(duì)面交流，且不管經(jīng)濟(jì)是好是壞，這類開支都沒有辦法完全減免。

　　此外，STORE Capital需要租戶提供關(guān)于其運(yùn)營的相關(guān)財(cái)務(wù)信息，這也是其不同于其它REITs的一個(gè)運(yùn)營特點(diǎn)，可以幫助其掌握運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，STORE Capital很喜歡分紅，每年的分紅率達(dá)到5.5%，這點(diǎn)很受巴菲特青睞。

　　從目前估值來看，盡管有所反彈，但STORE Capital的價(jià)格仍然距離疫情之前的高峰下跌30%以上。事實(shí)上，伯克希爾為STORE Capital支付的價(jià)格是每股20.25美元，比當(dāng)前價(jià)格還低了約25%。

　　隨著疫情得到控制，STORE Capital的收租率在不斷提高。截至9月21日，STORE Capital已收到的租金占9月份合同的88%，收款的增加主要來自逐步恢復(fù)運(yùn)營的健身俱樂部。

　　整體看，2020年第三季度，STORE Capital租金總收款率為87%，而第二季度報(bào)告為73%。根據(jù)對(duì)STORE Capital租戶的最新調(diào)查，9月份開業(yè)的物業(yè)比例也從8月份的93%上升到98%。

（姚波）