近日，上海市人大常委會通過《上海市住房租賃條例》，將于2023年2月1日起施行。條例有兩點值得關注，一是對個人“二房東”加強監(jiān)管，不僅要開立租金監(jiān)管專用賬戶，而且轉租房屋達到規(guī)定數量，必須辦理市場主體登記，也就是變成堂堂正正的長租公寓；二是條例明確禁止群租，禁止將違法建筑、擅自改變使用性質的房屋用于出租。

　　筆者所在的珠三角，7800萬常住人口中，超過一半的人在租房，處于地下經營的“二房東”生意很好。舉個簡單的例子，一套房子兩室一廳，房東要收租5000元/月，“二房東”拿過來，把兩室分別租給兩個人(家庭)，每間2800元/月，一個月能賺600元。城市中心旺地的房子，整租的租金更貴，動輒探至上萬元的月租金，還可以把客廳、陽臺隔斷起來出租。

　　這就是“N+1”，也是典型的群租現象。這種租賃模式下，“二房東”賺得更多，如果多租十幾套、幾十套，“二房東”一個月的倒手收益就有萬元左右。2016年開始，大力發(fā)展規(guī)�；�住房租賃，那時曾鼓勵過“N+1”，但后來排查時發(fā)現屢有火災、非法經營、聚眾賭博等消防和治安事件，且群租還導致排水難、用電負荷重、電梯擁擠、樓道嘈雜、衛(wèi)生差等問題。

　　特別是，近兩年疫情防控過程中發(fā)現，群租房中租戶感染或傳播疫情的概率更大，比如近期疫情形勢嚴峻的廣州，群租盛行的城中村，普遍存在空間狹窄、流通性不足、衛(wèi)生狀況差，成為病毒肆虐的根源之一，有的樓棟出現大面積感染。從房東的角度，誰也不希望自己的房子被“毀容”，收回時要花更多的錢恢復原樣，更不希望自己的房子被貼上疫情傳播源的標簽。

　　因此，“二房東”和群租本質上是一個問題，我們需要反思的是，為啥群租泛濫且屢禁不止。很簡單，租金低！誰都想租一整套房子，90后、00后打工者、新就業(yè)者，更希望有獨立空間。但奈何，一個月到手的工資只有3000-5000元，動輒需要拿出一半收入付房租，簡直割肉般疼痛。加班常態(tài)化的情況下，為了住得離單位近點兒，又少花錢，不選擇群租還能咋樣？

　　一種看似不合理的需求，若成為打不死的小強，就要從供給端找病根了�！岸�房東”和群租，本質上反映了當下租金太高、房子太大的問題。租賃房源都是從存量商品房市場上籌集來的，這些商品房在建設的時候，考慮的是居家生活，往往戶型偏大。根據貝殼研究院的數據，2021年全國百城租賃成交中，三居室房源占比只有25.4%，但其供應的占比接近50%。

　　另外，租賃需求集中的區(qū)域，往往是城市中心區(qū)、CBD、老城區(qū)，這些區(qū)域租金又非常高，套均租金水平都在4000-5000元/月或以上。近些年，這些熱點片區(qū)搞舊改，也出了一批新的租賃公寓，戶型在30-50平米，體驗感也不錯，但租金更高，基本在4000元/月以上，還是租不起。

　　近兩年，各地推進保租房大規(guī)�；I集，這個思路是對的，就是為了滿足新市民、年輕人、創(chuàng)業(yè)者、打工人等的租房需求，他們是城市“扎根脆弱型”群體，進入城市不久、收入不高、對租金較敏感(不要超過1/3)，中短期內需要“低租金、小戶型”的租賃居所。但目前來看，這類房源供應很少，且主要面向了人才群體。千萬計的上述人群，還得靠“二房東”等租賃市場去解決。

　　總之，從安全、防疫、宜居的角度，整治“二房東”和群租是對的，但從治理能力現代化、系統(tǒng)化的角度來看，更需要與住房供給端改革結合起來。打擊“二房東”和群租的另一面，就是租金相對低廉的可租房源供應減少。上海租賃條例將在明年2月1日就施行了，屆時若嚴格落地，我更關心的是，上海千萬外來人口春節(jié)回來后，能否租到租金低廉的房子。